Il mancato raggiungimento del quorum nell’ambito delle assemblee di condominio, può essere causa di annullamento delle delibere che autorizzano i lavori per bonus edilizi.
Indice
- LA DOMANDA DEL CLIENTE.
- LA RISPOSTA DELL’ESPERTO.
- IL QUORUM PER IL SUPERBONUS.
- QUANDO SERVE L’UNANIMITA’?
LA DOMANDA DEL CLIENTE.
Siccome il condominio nel quale vivo vorrebbe realizzare un intervento di ristrutturazione edilizia con opere rientranti nella detrazione del Superbonus, vorrei sapere qual è il quorum assembleare necessario per approvare le varie tipologie di lavori, dopo i cambiamenti del DL Aiuti Quater.
LA RISPOSTA DELL’ESPERTO.
Le modifiche introdotte con il DL Aiuti Quater (DL n.176/2022), non ha cambiato nulla in termini di quorum assembleari necessari per approvare lavori.
Bisogna fare molta attenzione, in quanto il mancato raggiungimento del “giusto” quorum nell’ambito delle assemblee di condominio, può essere causa di annullamento delle relative delibere da parte di uno qualunque dei condomini, con conseguente interruzione dei lavori e, ovviamente, preclusione dei benefici fiscali.
Per comprendere quale sia il quorum necessario per autorizzare un intervento bisogna inquadrare correttamente i lavori da compiere sull’edificio:
- riguardano parti comuni o parti di proprietà esclusiva
- lavori di entità straordinario o ordinaria
- studio preliminare di fattibilità
Per la delibera assembleare il codice civile prevede due maggioranze:
- quella dei presenti in assemblea
- quella parametrata ai valori millesimali
I capisaldi sono contenuti nell’art. 1120 e nell’art 1136.
L’art. 1136 afferma:
“le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edilizio o riparazioni straordinarie di notevole entità” devono essere approvate con un “numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell’edificio”
Più precisamente l’art. 1120, al comma 2 specifica:
“i condomini con la maggioranza degli interventi che rappresenti 500 millesimi possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, abbiano ad oggetto le opere gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici (…), nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio…”
I due articoli evidenziano un criterio e un elenco abbastanza preciso delle categorie di opere che possono essere deliberate dal quorum pari alla “maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
IL QUORUM PER IL SUPERBONUS.
Per il Superbonus, indipendentemente dalla percentuale (110% o 90%), il decreto rilancio, al fine di semplificare le procedure, anche quelle preliminari inerenti alla modalità di finanziamento dell’opera, ha stabilito che sono sufficienti le delibere assembleari assunte con un quorum che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno 1/3 del valore dell’edificio.
In questo caso l’articolo 119, comma 9 bis, del DL 34/2020 dichiara
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art. 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno 1/3 del valore dell’edificio…”
Il quorum sopra specificato trova corrispondenza nell’articolo 26, comma 2, della Legge 10/1991 che prevede
per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia (…) le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli interventi, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”
QUANDO SERVE L’UNANIMITA’?
Ecco alcuni rari casi in cui è richiesta l’unanimità di tutti i partecipanti al conominio:
- per interventi che comportano opere di demolizione totale o parziale dell’edificio
- per opere che modificano l’estetica dell’edificio
- per modifiche alle parti comuni tali da rendere inutilizzabili anche un solo condominio
Caso particolare quello relativo ai condomini minimi, nei quali le decisioni inerenti ai lavori sulle parti comuni vanno sempre prese all’unanimità (due su due e 1000/1000).
Chiara Madeddu 