Indice
- Superbonus: ecco cosa succederà al Sismabonus condomìni nel 2024
- Superbonus: SAL straordinario
- Superbonus: le regole del 2024 e le novità della Manovra
Negli ultimi giorni molte sono state le notizie sulle novità sul Superbonus e i bonus edilizi.
In questo articolo cercheremo di fare il punto della situazione e cosa bisogna aspettarsi dal 1° Gennaio 2024.
Superbonus: ecco cosa succederà al Sismabonus condomìni nel 2024
In assenza di proroghe dal 1° gennaio 2024 per il superbonus (sia eco che sisma) si avrà un décalage di aliquota. Ma esiste una soluzione alternativa più conveniente.
Ci sono molti cantieri che, per la difficoltà di reperire le risorse necessarie per affrontare le spese, hanno tardato l’inizio dei lavori nella speranza che ci fosse una proroga delle agevolazioni al 110%. Purtroppo, non sarà così (se non per improbabili pseudo-proroghe dal profumo più politico che tecnico) ed allora non è raro sentire alcuni addetti ai lavori al superbonus 110%, versione sismabonus, che intenderebbero transitare dal 110% al “sismabonus ordinario” con aliquota del 75% o dell’85% e non al 70% così come previsto dal comma 8-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020 in caso di spese sostenute nel 2024.
Il sismabonus ordinario e il super-sismabonus
Per analizzare correttamente gli aspetti normativi, occorre fare riferimento in primis all’art. 16 del Decreto-legge n. 63 del 4 giugno 2013 il quale stabilisce che, per quanto riguarda il sismabonus ordinario, qualora gli interventi siano realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall’imposta spettano nella misura del 75 per cento se dagli stessi interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, e dell’85 per cento se il passaggio è di due classi. Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
La norma che regola il “super-sismabonus” è invece inserita nell’art. 119 D.L. 34/2020 al comma 4 in cui il legislatore ha affermato che per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del D.L. 63/2013, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento.
Quest’ultima norma è determinante per l’Agenzia delle Entrate che, con la Circolare 28 del 25 luglio 2022, stabilisce un principio indiscutibile: non è possibile passare dal “super sismabonus” al “Sismabonus ordinario”. Ecco il testo evidenziato a pagina 54-55 della Circolare:
“Si ricorda che, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 per gli interventi di riduzione del rischio sismico effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici residenziali, o su edifici non residenziali che al termine dei lavori diventino a destinazione residenziale, si applica la disciplina del Superbonus non sussistendo la possibilità per il contribuente di scegliere quale agevolazione applicare.
In sostanza, per i soggetti destinatari del Superbonus che effettuano interventi antisismici su immobili ammessi a tale agevolazione l’aliquota di detrazione è elevata al 110 per cento senza la possibilità di applicare le aliquote di detrazione indicate nel citato art. 16 del D.L. n. 63 del 2013. Resta fermo, invece, che la disciplina “ordinaria” del Sisma bonus si applica in tutti gli altri casi esclusi dal Superbonus”.
In sostanza, se sussistono tutte le condizioni per l’applicazione del super-sismabonus, il contribuente non ha scelta: si applica l’art. 119 del D.L. 34/2020 con le aliquote del 110% fino a tutto l’anno 2023, del 70% nell’anno 2024 e del 65% nell’anno 2025.
Le condizioni per il super-sismabonus
Si ricorda che le condizioni per utilizzare il super-sismabonus sono:
A – Gli interventi devono essere effettuati da:
- Condomìni;
- persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
- organizzazioni non lucrative di utilità sociale (di cui all’articolo 10, del decreto legislativo n. 460/1997), organizzazioni di volontariato (iscritte nei registri di cui alla legge n. 266/1991) e associazioni di promozione sociale (iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano, previsti dall’articolo 7 della legge n. 383/2000).
B- Gli immobili devono essere situati in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3.
C – Le unità immobiliari devono avere destinazione abitativa oppure, se non lo sono ad inizio lavori, lo devono essere a fine lavori con esplicita indicazione sul titolo abilitativo.
Se il committente dei lavori accolse benevolmente quest’obbligo, non immaginando cosa sarebbe accaduto con il blocco della cessione dei crediti e le difficoltà di portare a termine i lavori entro il 31 dicembre 2023, oggi non potrà esserne grato. Infatti, dal 2024 l’aliquota scenderà inevitabilmente al 70% e poi al 65% nell’anno 2025 e, in applicazione del principio evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, non si potrà passare dal 110% all’85% in presenza di una riduzione di due classi di rischio sismico o al 75% in presenza di una riduzione di una classe.
Pur non condividendo questa linea, bisogna prenderne atto e trovare le soluzioni alternative.
Soluzione alternativa: l’eco-sismabonus
Una su tutte è quella di utilizzare l’eco-sismabonus, di cui al comma 2-quater.1 dell’articolo 14 D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, adatto soprattutto per coloro che i lavori li hanno appena iniziati e non potranno mai raggiungere il 30% dei lavori al 31 dicembre 2023 per poter asseverare il primo SAL e fruire della cessione o dello sconto in fattura del 110% sulle spese relative agli interventi realizzati (si ricorda che, se si volessero portare le spese in detrazione nella dichiarazione dei redditi, esse vanno sostenute tutte entro il 2023 anche se gli interventi non sono stati ancora realizzati).
Il comma citato prevede che
“per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente articolo e dal comma 1-quinquies dell’articolo 16, una detrazione nella misura dell’80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell’85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio”.
L’applicazione di questa agevolazione è ammessa in vigenza della legge sul superbonus, versione sismabonus, in virtù del fatto che l’articolo 14 del D.L. 63/2013 non è espressamente richiamato dal comma 4 dell’art. 119 D.L. 34/2020.
In pratica, viene mantenuto il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare presente nell’edificio con le stesse regole viste per il superbonus (si contano le unità immobiliari accatastate presenti nell’edificio prima dell’inizio lavori e non si considerano nel computo le unità immobiliari distaccate dall’edificio stesso), ma si aggiunge, per ogni unità immobiliare, il limite di 40.000 euro che ci ricorda il limite di spese agevolate previsto nel super-ecobonus per l’isolamento termico dell’edificio sulle parti comuni. A conti fatti, la detrazione per gli interventi che determinino almeno due classi di riduzione del rischio sismico sarà pari a 115.600 euro per ogni unità immobiliare.
Poiché l’agevolazione si applica sugli edifici esistenti, è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 e non in un intervento di nuova costruzione.
Sull’argomento è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 419 del 29 settembre 2020 che ha voluto sottolineare lo specifico utilizzo dell’agevolazione degli interventi finalizzati al risparmio energetico sulle sole parti comuni dell’edificio e che interessano l’involucro dell’edificio stesso con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo nonché quelli diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 del decreto interministeriale del 26 giugno 2015 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”.
Poiché si tratta di agevolazioni per l’efficientamento energetico, gli edifici interessati dall’agevolazione devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento di risparmio energetico agevolabile. Tale condizione è richiesta per tutte le tipologie di intervento, ad eccezione dell’installazione dei pannelli solari e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.
Se contestualmente agli interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, detraibili all’80% o all’85%, vengono effettuati anche interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi, di installazione delle schermature solari che insistono sulla stessa superficie di involucro oggetto dell’intervento di isolamento termico e interventi sugli impianti comuni, spettano le stesse detrazioni, con le stesse percentuali, sempre se questi interventi siano inseriti nella stessa relazione tecnica di cui al Decreto relazioni tecniche (articolo 2, comma 2, del decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020). A differenza del superbonus, però, per questi ulteriori interventi non spettano dei limiti di spesa autonomi e sono, dunque, compresi nell’unico limite di 136.000 euro per unità immobiliare.
Le detrazioni in argomento sono state introdotte nell’articolo 14 del D.L. 63/2013, dedicato al risparmio energetico qualificato. Pertanto, si ritiene che si debbano applicare le regole dell’ecobonus (bonifico parlante, la redazione dell’Attestazione di Prestazione Energetica a fine lavori, l’asseverazione dei requisiti tecnici e di congruità delle spese e l’invio della scheda tecnica ecobonus all’Enea, il tutto nel rispetto dei limiti di congruità dell’ecobonus). Per quanto riguarda invece gli interventi di riduzione del rischio sismico, si dovranno presentare gli Allegati B, B-1 e B-2.
Superbonus: SAL straordinario
Potrebbe arrivare con un Decreto ad hoc la possibilità per chi ha quasi completato i lavori di fruire delle aliquote 110% e 90% anche nel 2024.
Un SAL straordinario che consenta ai condomìni di completare oltre la scadenza del 31 dicembre 2023 i lavori agevolati con il superbonus fruendo delle aliquote del 110% e del 90% piuttosto che di quella del 70%.
Questa possibilità, richiesta da settimane dai beneficiari del bonus, dalle imprese e portata avanti da Forza Italia, potrebbe concretizzarsi con un decreto ad hoc che il Consiglio dei Ministri esaminerebbe il 28 dicembre. Non è del tutto tramontata però l’ipotesi di inserirla nel Milleproroghe.
L’ipotesi allo studio è quella di prevedere un SAL straordinario superbonus al 31 dicembre 2023, cioè una nuova data entro la quale un condominio con un cantiere in corso possa dimostrare di aver svolto buona parte dei lavori ed avere così diritto alle aliquote del 110% e del 90% e alle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito. I documenti per fruire del SAL straordinario andrebbero presentati entro la metà di gennaio 2024.
Il SAL straordinario Superbonus non è riuscito ad entrare nell’iter di conversione del Decreto Anticipi, né nella Legge di Bilancio; un possibile veicolo è stato individuato nel Decreto Milleproroghe oppure in un Decreto dedicato. Tutto però nella costante contrarietà del Ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, da sempre preoccupato per l’impatto del superbonus sui conti pubblici.
Stando ai dati pubblicati ogni mese da Enea, relativi ai lavori di efficientamento energetico agevolati con il superbonus, ad oggi ammontano a circa 13 miliardi di euro i lavori ancora da realizzare nei cantieri condominiali in corso. Con il SAL straordinario superbonus, una parte di questi lavori potrebbe mantenere le aliquote più alte anche nel 2024.
Tutti gli altri tra 10 giorni vedranno ridursi la percentuale di detrazione dal 110/90% al 70%, con la conseguenza, per i proprietari, di dover pagare di tasca propria il 30% non più coperto dal bonus.
Poiché la stragrande maggioranza dei condomìni ha intrapreso i lavori solo perché questi sarebbero stati integralmente coperti dal Superbonus, il rischio è una valanga di contenziosi tra committenti e imprese edili. Per scongiurare questo ulteriore problema è necessaria una norma ad hoc.
Abbiamo finora affrontato alcune delle novità più importanti che sono state discusse nelle ultime settimane.
Adesso vediamo nello specifico tutte le novità più importanti e che sono davvero fondamentali per il futuro del Superbonus nonché per la cessione dello stesso.
Superbonus: le regole del 2024 e le novità della Manovra
Aliquota ridotta al 70%, importo dei lavori tassato come plusvalenza in caso di vendita, controlli sulle rendite e maggiori ritenute sui bonifici. In discussione il SAL straordinario per i condomìni.
Il Superbonus 2024 si appesantirà con nuovi controlli e tasse. Mentre le forze politiche si confrontano sulla possibilità di un SAL straordinario o di una proroga per i condomìni, il disegno di legge di Bilancio sta per essere approvato con alcune misure che impatteranno sul Superbonus nel 2024.
Non si tratta di novità migliorative: per il Superbonus nel 2024 sono infatti in arrivo controlli sulle rendite catastali, tassazione delle plusvalenze e maggiore ritenuta sui bonifici.
In compenso, il ddl mette nero su bianco la possibilità di compensare i crediti fiscali con le somme dovute a Inps e Inail.
Superbonus 2024: controlli sulle rendite catastali
Secondo quanto previsto dal ddl di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate controllerà che chi ha realizzato lavori agevolati con il Superbonus abbia presentato, ove previsto, la comunicazione di variazione catastale.
I lavori di efficientamento energetico o messa in sicurezza antisismica potrebbero aver influito sulla rendita catastale, come accade ad esempio per gli immobili collabenti, che prima degli interventi non sono utilizzabili, ma dopo devono essere censiti.
Ricordiamo che, secondo i dati Enea diffusi alla fine di novembre, sono quasi 447mila gli edifici coinvolti da lavori Superbonus. L’Agenzia avrà quindi un ampio bacino da controllare.
Vendita immobili riqualificati: col Superbonus 2024 plusvalenza tassata al 26%
Il Superbonus 2024, per effetto del ddl di Bilancio, prevede tasse maggiori a carico di chi rivende l’immobile dopo averlo riqualificato realizzando lavori incentivati con il Superbonus al 110%.
Per gli immobili acquistati, ristrutturati e rivenduti entro 5 anni dai lavori, tra i ‘costi inerenti al bene’ (che sono deducibili e non concorrono alla plusvalenza) non rientreranno quelli relativi agli interventi agevolati dal superbonus 110% fruito come sconto in fattura o cessione del credito.
I costi dei lavori Superbonus contribuiranno quindi alla formazione della plusvalenza, tassata al 26%.
I costi dei lavori Superbonus nel 2024 restano deducibili se l’agevolazione è stata fruita come detrazione Irpef.
La stretta del Superbonus 2024 non si applicherà agli immobili acquisiti per successione e a quelli che siano stati adibiti a prima casa per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla vendita.
Ritenuta 11% sui bonifici Superbonus e bonus edilizi 2024
Il ddl di Bilancio 2024 stabilisce che salirà dall’8% all’11% la ritenuta operata da banche e da Poste Italiane sul pagamento effettuato, con bonifico parlante, dal cliente che usufruisce del Superbonus e dei bonus edilizi all’impresa.
L’aumento sarà operativo a partire dal 1° marzo 2024. Ai bonifici effettuati prima di questa data da definire, continuerà ad essere applicata l’aliquota dell’8%.
Cessione del credito Superbonus e bonus edilizi a Inps e Inail
Il ddl di Bilancio chiarisce infine che i crediti fiscali derivanti dal Superbonus e dai bonus edilizi possono essere utilizzati per compensare le somme dovute a Inps e Inail.
